城市应当是一个爱的器官，而城市最好的经营模式是关心人和陶冶人。

　　大家都知道两个美国人的经典故事：一个是洛克菲勒，援助联合国总部的故事；另一个是尤伯罗斯开始奥运会商业运作的故事。

　　这两个故事的共同之处就是：善于运用“经营”战略，使看似没有利益、又困难重重的事情经过自己苦心地“经营”后获得了巨大的成功。

　　对于目前我国的许多城市，至今还存在这样一些现象：“抱着聚宝盆要饭吃”、“缺乏城市建设资金”、“当一任市长，拖垮一个城市”、“宁愿饿死，也不积极主动出击”……当看到这些城市被这样的城市管理者进行如此地管理，心里不免有些惋惜与遗憾。

　　西方国家的“经营城市”已经给我们提供了理论依据和实践基础，但由于我国城市基础设施建设欠账多，条件不成熟，资源整合能力差，城市化硬件存在很大程度的不足，现在又面临十分严峻的加快城市化的时代任务，所以必须探索适合中国特色的城市化发展之路。

　　我国城市建设大体分为四个阶段：第一阶段，建国初期的变消费城市为生产化的城市阶段；第二阶段，城市工业化阶段；第三阶段，城市功能多样化和产业结构合理化的阶段；第四阶段，城市运作一体化阶段。现在，主要是对城市进行一体化运营管理，强调投资效益管理，重视城市规划和结构功能匹配，实际就是对城市的统一经营。

　　城市是特殊的商品，是在漫长的历史发展中不断积聚起来的巨大社会财富。所以，经营城市不是空话，是这个城市的政府通过运用市场化的经济手段，对本城市的自然资源、基础设施、人文资源、无形资产等进行优化整合和市场运营，以达到资源配置优化和高效使用目的的经营全过程，以期取得良好的经济效益、社会效益和生态效益，创造良好的城市发展条件、城市人居环境和自然生态环境。

　　仔细数落起来，城市资源到底有哪些呢？归纳一下，可以分为四种：1、可卖，但又有人买的；2、可卖，但没有人或暂时没有人买的；3、有人买，但不可以卖的；4、不可以卖，但也没有人买的。

　　属于第一种的土地经营是目前城市经营的热点。有的城市通过土地经营已经聚集了上百亿、上千亿的资金，有的由财政紧缺变为宽裕，城市条件得以改善。但同样，全国各个城市掀起了“卖地风”、“以地生财”的狂潮，他们打着“经营城市”的幌子，干了不少政绩工程，完成了很多财政创收任务，改善了很多部门的福利……甚至出现“寅吃卯粮”，本届政府花用下届政府的钱，根本不考虑城市发展的可持续性发展的大计。对这些目光短浅的做法，我们应该有清楚的认识。

　　现在，随着城市的不断发展，经营城市的理念已经被贯穿到城市规划、设计、建设、管理的全过程中了。我们不仅要经营好土地、水、矿产、基础设施等传统资源，还要更加重视信息、网络、文化、品牌、知识、历史等无形资源，实现从依赖传统城市资源向开发利用现代化城市资源的转变。

　　经营城市，不能只顾眼前，搞短期行为，尤其是对不能再生的资源（如土地等）要有长期的使用规划，不能使城市生态用地与公益用地被房地产侵占。城市要走出一条经营合理、良性发展的道路，就必须要进行合理科学定位、优化发展战略和长远的规划，重视节约和资源的保护，努力提高城市功能。

　　著名城市学家刘易斯·芒福德说过这么一句话：“城市应当是一个爱的器官，而城市最好的经营模式是关心人和陶冶人”。也希望我国城市经营者能将此作为经营城市的重要原则之一。

（作者姜 仁为中国房地产企业家协会全国理事会副会长）